به نام خداوند حکیم در مواردی دیده میشود ،مرد خانواده برای رفع اختلافات خانوادگی و بازگرداندن همسر خود به منزل مشترک ،خانه یا ملکی را تحت عنوان مبایعه نامه به نام همسر خود مینماید،در حالیکه هیچ پولی رد و بدل نمیشود،،،و حتی ملک گاها به تصرف زوجه داده نمیشود. پس از تنظیم قراردادهای موصوف مشاهده میگردد خانم ها فورا منزل مشترک را رها میکنند و پس از ان درخواست تحویل ملک را مطرح میکنند. در یک مورد مردی که شرایط فوق را داشته به دفتر بنده مراجعه میکند،و بنده نیز دادخواست اثبات قرارداد هبه و رجوع از آن ،مطرح میکنم، و در دادگاه ثابت میکنم مطابق شهادت شهودی که در جلسه کدخدامنشانه حضور داشتند،و عدم پرداخت پول به موکل، نحوه تنظیم قرارداد و سایر دلایل دیگر قراردادتنظیم شده در واقع هبه میباشد و نه خرید و فروش، بنابر این مالک میتواند تحت شرایطی از هبه رجوع کند و بگویید من پشیمان شدم و مالم را میخواهم،لذا وکیل ملکی باید به تمام شرایط مذکور اشراف کامل داشته باشد، و بداند چگونه میتوان قرارداد هبه را ثابت نمود و در چه شرایطی میتوان از هبه رجوع کرد،تا مجدا ملک به موکل بازگردد. همچنین اگر عملا ملک تحویل طرف مقابل نشود ، چنین عقدی اصلا ایجاد نمیشود،و مثلا همسر موکل مالک محسوب نمیشود. به چنین عقودی،، عقد عینی میگویند. در نهایت دادگاه با وجود مبایعه نامه، تنظیمی حکم به هبه بودن قرارداد میدهند و ملک مجدا به موکل باز میگردد. نتیجه اینکه مطابق قانون ایران،، شکل ظاهری قرارداد مهم نیست، بلکه نیت و قصد واقعی طرفین قرارداد مهم است، که در پرونده فوق هر چند شکل قرارداد خرید و فروش بود ولی دادگاه انرا هبه اعلام نمود و هبه نیز از طرف مالک قابل رجوع میباشد. در پرونده های بزرگ ،میتوان با یک استدلال چند خطی پیروز شد،ولی پشت ان استدلال، چیزی نیست مگر تجربه چندین ساله وکیل ، با درود بی پایان
در یک مورد ،مالک زمین، قرارداد شراکت ساخت با شرکت ساختمانی تنظیم میکند.پس از تحویل ساختمان مالک متوجه میشود که ابرادات زیادی در ساخت وجود دارد، به همین علت شهرداری منطقه ،از صدور پایان کار خوداری میکند وشرکت ساختمان را با همان اوصاف تحویل موکل میدهد، مالک به دفتر بنده مراجعه مینماید و از بنده میخواهد که شرکت تعهدات قراردادی خود را انجام دهد و ایرادات ساختمان را برطرف کند. لذا بنده به مدیر شرکت اظهارنامه ای ارسال نمودم و کپی قرارداد را پیوست کرده و دقیقا ایرادات و تعهدات شرکت را به نحو مجزا در اظهارنامه قید نمودم. شرکت به جای انجام وظایف قانونی خود،متقابلا با ارسال اظهارنامه، ادعای فسخ قرارداد را مطرح مینماید ،زیرا موکل چند قسط از اقساط مندرج در قرارداد را دیر به شرکت پرداخت میکند،توضیحا اینکه،،در قرارداد ذکر میگردد که در صورتیکه مالک اقساط تعیین شده در قرارداد را دیر پرداخت کند و یا اصلا پرداخت ننماید ،شرکت حق فسخ قرارواد را خواهد واشت و شرکت میتواند هم درخواست فسخ قرارداد را مطرح نماید و هم خسارت از موکل اخذ کند. شرکت فورا پس از ارسال اظهارنامه دادخواست تایید فسخ قرارداد و مطالبه خسارت را در دادگاه مطرح میکند ،واین در حالی است که قیمت مصالح و ساختمان به علت تورم اقتصادی چند برابر شده است، به عبارتی شرکت نه تنها ساختمان را تکمیل و کامل ، تحویل نمیدهد بلکه ادعای فسخ قرارداد و مطالبه خسارات وارده را مطرح میکند. بنده با طرح دادخواست تقابل در پرونده مطروحه شرکت،درخواست تکمیل،رفع ایرادات موجود، اخذ پایان کار،وتفکیک وتنظیم سند را مطرح میکنم. مطلب مهم این است که در واقع موکل اقساط مندرج در قرارداد را دیر پرداخته و برای این موضوع شرط فسخ به نفع شرکت تعیین شده،و این چالش مهمی در پرونده مطروحه ایجاد میکند. در قانون موضوعه ایران ،مدت عرفی که حدودا ۳ماه است،برای اعمال حق فسخ قراردادها وجود دارد که بنده از این قاعده استفاده کردم،و اینکه شرکت موظف بوده از ادامه عملیات ساختمانی خودداری کند و ظرف موعد قانونی دادخواست فسخ را مطرح نماید.،به عبارتی شرکت با ادامه عملیات ساختمانی ، قرارداد را با وجود حق فسخ، تنفیذ نموده وعملا حق فسخ خود را اسقاط کرده ،که دادگاه به این دلیل دعوی شرکت رد میکند و بر عکس شرکت به تمام خواستهای مطروحه فوق الذکر محکوم میشود. تجربه کاری و نمونه احکام صادره قبلی ،به بنده کمک کرد تا بتوانم از این چالش عبور نمایم ،رویه قضایی و اینکه دادگاههای حقوقی چه استدلال و مدارکی را قبول میکنند ،امر بسیار مهم و اساسی برای هر وکیل ملکی میباشد. صرف مطالعه قوانین حقوقی کفایت نمیکند، و وکیل باید بداند قوانین حقوقی چگونه و با چه استدلالی در دادگاهها اجرا میشوند،بعضا دیده شده رویه قضایی مثلا تهران با اصفهان تفاوت هایی دارد،لذت وکیل باید از طریق احکام صادره قبلی در دادگاههای ان شهرستان، رویه های مرسوم را بررسی نماید،حتی ممکن است نحوه استدلال قضات محترم یک شهرستان با هم متفاوت باشد ،هر چند اختلافات مذکور کم بوده ولی میتواند سرنوشت پرونده را تغییر دهد. درود بی پایان
سلام و درود در مواردی وکیل میتواند از طریق دادگاه وکالتنامه رسمی بلاعزل ویا سند رسمی انتقال ، را باطل کند ،برای مثال الف به ب وکالتنامه رسمی و بلاعزل برای فروش ملک خود به هر قیمتی و به هر شخصی میدهد،و شخص ب طبق وکالتنامه ملک را به خود انتقال میدهد، در یک مورد بنده از مالک وکالت گرفته و دادخواست ابطال سند انتقال را نمودم،زیرا طرف مقابل ملک را به خود انتقال داده و ثمن معامله را بسیار کم پرداخت مینماید ، یعنی وکیل مصلحت مالک را رعایت نمی کند ،لذا مطابق وحدت رویه دیوان عالی کشور چنین معامله ای فضولی تلقی شده ، و میتوان سند انتقال را باطل کرد. در یک مورد طرفی که از مالک وکالت گرفته ثمن و قیمت ملک را واقعی محاسبه نموده ولی ملک را به پسر خود و به نحو اقساطی مدت ۲۰ساله معین مینماید. در این مورد نیز به علت عدم رعایت مصلحت مالک،، سند رسمی انتقال باطل نمودم. بنابر این اگر کسی که وکالت میگیرد و وکالتنامه ،به صورت بلاعزل باشد و نتوان وکیل را عزل نمود ،باید از راه فوق و اینکه مصلحت مالک رعایت نشده دادخواست ابطال سند انتقال را مطرح نمود،مواردی که ایا مصلحت مالک رعایت شده یا نه؟ عرف جامعه مشخص میکند. در یک مورد،فردی وکالت بلاعزل گرفته ولی هنوز ملک را نفروخته، بنده به مالک گفتم سریع ملک را خودت به شخصی بفروش و مراتب را به وکیل اطلاع دهید،یعنی اگر فردی به کسی وکالت دهد ،خودش هم میتواند موضوع وکالت را انجام دهد واز این طریق وکالتنامه رسمی را بی اعتبار کند. در یک مورد که بسیار هم سخت بود،فردی وکالت بلاعزل به دوست خود میدهد که املاک متعدد و مشکل دار را به غیر بفروشد. یعنی وکیل ابتدا باید ایرادات قانونی ملک از جمله ،تخلف ساختمانی و ماده ۱۰۰شهرداری ،و تقاضای اصلاح سند را در اداره ثبت انجام میداد تا متعاقبا بتواند ملک را بفروشد،در این راستا مالک پشیمان میشود و خواستار بی اعتبار نمودن سند وکالت را داشت. برای بلاعزل کردن وکالت در ذیل وکالتنامه مینویسند،طبق عقد لازم و خارج شرط شد که موکل حق عزل وکیل را از خود ساقط نمود. یعنی وکالتنامه بلاعزل است و وکیل نمیتواند،طرف را از وکالتنامه عزل کند.حالا اگر وکیل ثابت کند عقد لازم و خارج در واقع وجود نداشته، میتواند شرط بلاعزل بودن را باطل کند و بعد از ابطال شرط مذکور ،تازه وکالتنامه قابل عزل خواهد شد و متعاقبا طبق اظهارنامه، وکیل را عزل نماید. از این طریق وکالتنامه قانونا بی اعتبار میشود. تا اینجا بنده ۳ راه برای بی اعتباری وکالتنامه و ابطال سند انتقال در دادگاه استفاده نمودم ،واگر وکالتنامه یا سند انتقال باطل نمیشد ،به مالک ضرر هنگفت وارد می گردید. نتیجه کلام اینکه اگر به شخصی میخواهید برای فروش ملک خودتان وکالت رسمی بدهید: اول،،،حتما حق عزل وکیل را از بین نبرید تا بتوانید در مواردی وکیل را کنار بگذارید دوم،،،فقط وکالت کاری بدهید،ونه با حق فروش ملک سوم،،،شرایط وکالت دقیق باشد مثلا تا چه مبلغی و طی چه شرایطی ملک را بفروشد چهارم،،،حتما نحوه پرداخت ثمن را قید کنید واینکه اگر وکیل تخلف کرد فلان وجه را به عنوان،وجه التزام و خسارات ،پرداخت کند. در کل اگر پشیمان شدید حتما نزد وکیل ملکی خبره بروید تا وکالتنامه ویا سند انتقال را باطل کند. بنده در موارد متعدد چنین دادخواست هایی در دادگاه حقوقی مطرح نمودم ، وحکم های زیادی در این مورد گرفتم،هر چند تذکر داده میشود هرگز عنان مال خود را به دیگران نسپارید که گرفتنش کمتر از گدایی نیست. هرگز حتی به نزدیکان خود وکالت بلاعزل ندهید. با تشکر و قدردانی
در حال حاضر بسیاری از مراجعه کنندگان که برای املاک خود ،صرفا قرارداد عادی دارند و سند رسمی برای ملک انها، صادر نشده ،تقاضای خلع ید ویا اثبات مالکیت دارند که مطابق قانون جدید مهلتی برای رسمی کردن املاک کشاورزی،تجاری،انبار و غیره تعیین شده است ،خصوصا اگر ملکی دارای سند رسمی تک برگ به رنگ سبز داشته باشند مجبور هستند تمام خرید و فروش خود را در سامانه کاتب وبا مراجعه به دفترخانه ثبت کنند،والا سند عادی انها در دادگاهها و ادارات دولتی قابل پذیرش نیست .بنده با ارتباطی که به دفاتر اسناد رسمی دارم موکلین خود را به دفاتر مذکور ارجاع داده تا قراردادهای خود را در سامانه ثبت کنند ومتعاقبا سند رسمی و تک برگ صادر شود . همچنین برای درج شرط فسخ حتما باید طبق قانون عمل کرد و اعمال فسخ باید در سامانه ثبت گردد و در مواردی نیز باید در دادگاه شکایت کنیم وحکم قطعی دادگاه را ، در سامانه ثبت کنیم .کسانیکه ملک با سند رسمی دارند حتما و الزاما باید با وکلای ملکی ارتباط داشته باشند تا وکلا هر گونه خرید و فروش را نظارت نمایند وکسانیکه سازنده اپارتمان بوده ویا پیش خرید میکنند، حتما باید قرارداد خود را در سامانه و در دفتر اسناد رسمی ثبت کنند .فرض بگیرید فردی میخواهد از سازنده خسارت بگیرید،از جمله ،خسارت تاخیر در ساخت و ساز ،خسارت کسری متراژ اپارتمان و .... اگر قرار باشد دادگاه قرارداد عادی ما را قبول نکند،وکیل هیچ اقدامی نمیتواند انجام دهد،حتی اگر فردی برای ملک شما سندرسمی جعل کند و ادعای مالکیت داشته باشد اگر دادگاه و دولت و ادارات دولتی مانند شهرداری و اداره ثبت ،،قرارداد عادی را قبول نکند جه اقدامی میتوان انجام داد؟؟؟؟ مجلس به نحوی قانون تصویب کرده که دیگر کسی نمیتواند به صرف سند عادی ادعای مالکیت داشته باشد ،البته هنوز برای اسناد رسمی و تک برگ زرد رنگ ،یا قرارداد بنگاه معاملاتی با کد رگیری و...فرصت وجود دارد ولی به علت پیچیده بودن قانون و ایین نامه های ان ،حتما وکیل باید قراردادهای شما را بررسی کند در غیر این صورت، احتمال دارد ، کل ملک را از دست بدهید،موضوع بسیار اهمیت دارد و اکثر مردم از قانون اطلاعی ندارند،وعدم اطلاع از قانون هیچ تاثیری نداشته و نمیتوان به ان استناد نمائیم. در قراردادهای اجاره اگر در سامانه ثبت نگردد نمیتوان دستور تخلیه فوری بگیریم ،حتی دادگاه میتواند مالک را جریمه نماید. چنین رویه نیز در طلا و جواهرات دیده میشود،اگر مردم طلاهای خود را ثبت نکنند،پس از موعد قانونی به مشکل برخورد میکنند. بنده به عنوان وکیل ملکی ،به دادگاههای حقوقی و ادارات دولتی ،وشهرداریها مراجعات متعدد دارم ،و دقیقا رویه عملی ونحوه برخورد با اسناد عادی را مشاهده میکنم ، تنوع خرید و فروش از جمله،فروش وکالتی،فروش در بنگاه معاملاتی با کد رهگیری یا عدم ذکر کد رهگیری،سند رسمی بنچاق ،اسناد مشاعی، خود نوشت،وغیره کار را پیچیده و مشکل میکند، خصوصا تورم اقتصادی وافزایش قیمت املاک ،کلاهبرداری و اختلافات را افزایش مینماید. یکی از موفقیات وکیل نه صرفا رفع اختلافات، بلکه جلوگیری از ایجاد اختلاف و ورود ضرر به موکیلن وارباب رجوعان خود میباشد،که به راحتی میتوان با هزینه کم از وقوع اختلافات جلوگیری نمود.دوستان میتوانند با نظارت مدیریت محترم فرا وکلا سوالات خود را مطرح نمایند تا بیشتر در مورد قانون وایین نامه های مصوبه مجلس و دولت ،بحث نمود با تشکر بابک ابدالی
سلام و درود در بعضی مواقع ارباب رجوعان و موکلین تقسیم نامه املاک خصوصا املاک کشاورزی و تجاری ارائه میدهند وادعا میکنند که: اولا،بعضی از شرکا یا ورثه در املاک متصرف بوده و بدون اجازه سایر مالکین مشاعی ،از ملک استفاده میکنند .برای مثال در ملک کشاورزی نموده و یا در مغازه مشاعی ،کسب و کار مینکنند و حتی اجاره نیز به سایر مالکین پرداخت نمیکنند. دوما،طبق تقسیم نامه املاک مرغوب را برای خود برداشته، و یا بیشتر املاک را متصرف و در تقسیم نامه خود را به عنوان مالک تعیین کرده۰ اند. حال چه باید کرد؟؟؟ یک وکیل ملکی باید طبق قانون موضوعه و خصوصا مواد ۵۷۱ به بعد قانون مدنی ایران دادخواست ابطال تقسیم نامه را مطرح نماید و دلایل و مستند ابطال تقسیم را به طور مشخص و اشکار ، در ستون دلایل دادخواست مرقوم کند. برای مثال در این پرونده متوجه شدم ،موکل در تقسیم بسیار متضرر شده ،به طوری که، قیمت و ارزش سهم موکل بسیار کسر پیدا کرده است.یعنی سهمی برای موکل مشخص شده که به علت تقسیم ،قیمت ملک تحویلی به ایشان، چند برابر کسر پیدا کرده است، زیرا املاک کشاورزی اگر کمتر از ۱۰۰۰متر باشد ، دیگر نمیتوان بعضی از محصولات را ،کشت نمود،و یا دیگر، صرفه اقتصادی ندارد. دادگاه نیز با ارجاع به کارشناس کشاورزی و معاینه و بررسی ملک ،موضوع را بررسی نموده و در نهایت طبق نظر کارشناس انتخابی تقسیم مورد اختلاف را باطل میکنند. از طرف دیگر سهم موکل دیگر، معیوب بوده که این خود دلیل مستقل برای ابطال تقسیم انجام شده محسوب میشود.. در موارد دیگر ،بعضی از شرکا و مالکین ،محجور و صغیر بوده و قبل از تعیین قیم ،تقسیم باطل خواهد بود،ویا اینکه شریک و مالک ،متوجه نحوه تقسیم نبوده و بدون اطلاع از وضعیت تقسیم، آنرا تایید نموده اند و متعاقبا از وضعیت موجود مطلع می شوند. تمام موارد مذکور میتواند از دلایل ابطال تقسیم باشد.بنده پس از صدور حکم ابطال تقسیم نامه ،با ارسال اظهارنامه ،درخواست تقسیم مجدد املاک را مطرح نمودم و چون طرف مقابل هیچ اقدامی انجام نداده دادخواست تقسیم طبق نظر کارشناس را مطرح نمودم .در بعضی مواقع اگر املاک به علت کوجک بودن املاک و زیاد بودن تعدهد ورثه و مالکین،قابل تقسیم نباشد ،در این مرحله باید از دادگاه درخواست فروش تمام املاک را مطابق نظر کارشناس واز طریق مزایده ، مطرح نمود.در این حالت پول پرداختی توسط خریداران بین مالکین، تقسیم میشود. همچنین علیه متصرفین ملک کشاورزی درخواست اجرت المثل تصرفات را مطرح نمودم که کارشناس ، طبق عرف منطقه مبلغی را مشخص که در رای دادگاه ،قید میگردد.حتی در دادخواست خود بدوا درخواست خلع ید مشاعی علیه متصرف ملک،مطرح کردم و از طریق تامین خواسته ،املاک را توقیف نمودم . در املاک کشاورزی دستور فوری موقت خصوص ممانعت متصرف از ادامه عملیات کشاورزی گرفتم. در قانون ایران تمام راهکارهای مورد احتیاج وجود دارد که وکیل ملکی باید از انها در بهترین شرایط خود استفاده نماید،چه انکه در صورت توقیف املاک شریک متصرف ملک،پیشنهاد توافق مینماید، زیرا به علت اطاله دادرسی متصرف ملک بسیار متضرر میشود، لذا بهترین اقدامی که انجام دادم ، اخذ دستور موقت فوری به شرخ فوق از دادگاه بود.همچنین وکیل ملکی باید بداند چه تقسیم هایی شرعا و قانونا باطل است وتمام راهکارهای قانونی و شرعی را مطلع باشد و در زمان خود از انها استفاده نماید. بنده اگر ، ریاست محترم دادگاه روحانی باشند، قطعا از نظر مشهور فقهای شیعه ۱۲امامی استفاده میکنم ،نظر این عزیزان در کتب فقهی وسایت های مختلف وجود دارد. با درود
سلام و درود فردی به دفتر بنده مراجعه نموده و به استناد یک فقره قرارداد عادی ،تقاضای تنظیم سند رسمی میکند،متاسفانه فروشنده سلسله قراردادهای سابق تا مالک رسمی را به موکل تحویل نداده ،لذا مدارک ایشان ناقص بوده و حتما به قراردادهای قبلی نیاز داشته ،،به این دلیل بنده شکایت فروش مال غیر علیه فروشنده مطرح میکنم تا نامبرده با ارائه تمام قرارداد های قبلی اثبات کند که ملک غیر را به موکل، نفروخته و تمام قرارداد ها به مالک اصلی متصل میباشد.در دعاوی کیفری در صورت عدم مراجعه متشاکی، ایشان قطعا جلب خواهد شد و حتی شهود نیز در صورت عدم حضور جلب میشوند ،دقیقا بر عکس دعاوی حقوقی که جلب ندارد. جان کلام اینکه : با طرح دعوی کیفری موکل،میتواند،به کلیه قرارداد های قبلی دسترسی پیدا کند ،و اگر،فروشنده قرارداد های های قبل را ارائه ندهد به منزله فروش مال غیر به موکل تلقی میشود،به عبارت دیگر فروشنده باید ثابت کند قرارداد های سابق به مالک متصل است .متعاقبا به استناد قرارداد های موصوف در پرونده کیفری بنده علیه تمامی فروشندگان قبلی به عنوان خوانده ، درخواست تنظیم سند رسمی به نام موکل را نمودم، و در نهازت سند رسمی به نام موکل،تنظیم میشود توضیحا اینکه اگر فردی بخواهد سند ملک مورد معامله را به نام خودش بزند حتما باید تمام قولنامه های قبلی را از فروشنده اخذ نماید وچون موکل چنین قراردادهای را نداشت اجبارا دعوی کیفری فوق را مطرح نمودم. در دعوی کیفری فروشنده باید ثابت کند که مالک رسمی ملک خود را طی سلسله ایادی بعدی فروخته است.بنابر این اقامه دعوی کیفری صرفا جهت کسب دلایل و،قراردادها ،مطرح میشود و وکیل ملکی باید تمام مراحل قانونی و نحوه استفاده از انرا بداند.
سلام و درود یکی از مهمترین مراحل کاری بنده ،تنظیم قرارداد حقوقی میباشد که نحوه نگارش و استناد به مواد قانونی در ان بسیار مهم میباشد.خصوصا در صورت وقوع اختلافات حقوقی ، بنده پیگیر دعاوی دعوی میشوم ، که شخصا قرارداد انرا تنظیم نمودم. در یک مرحله برای تخلیه ملک تجاری وکالت گرفتم،و چون قرارداد طبق قانون مالک و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ تنظیم شده بود،به فوریت دستور تخلیه گرفته و بدون پرداخت سرقفلی ویا حق کسب و پیشه وتجارت ملک تجاری تخلیه و تحویل موکلگردبد. نکته بسیار مهم این است که در قرارداد اجاره نکات ذیل مرقوم گردد : این قرارداد در دو نسخه که حکم واحد دارد ، مطابق قانون مالک،و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و در حضور دو شاهد که ذیل قرارداد را امضا نمودند،،تنظیم گردید. بنابر این دادگاه به جای صدور رای که قابل اعتراض است،دستور فوری تخلیه صادر میکند، این دستور قابل اعتراض نبوده و فورا اجرا میشود. جان کلام اینکه، در پارهای از اختلافات حقوقی،قرارداد باید طبق قانون وبا استفاده از تجارب قبلی وکیل تنظیم گردد والا در جلسه دادرسی دادگاه، وکیل اقدام شایسته ای نمیتواند بکند ، وحتی لوایح حقوقی نیز فایده ای نخواهد داشت،در این موارد دادگاه طبق قرارداد رای خود را صادر میکند،لذا حتما باید در زمان اجاره دادن املاک تجاری یا مسکونی،وکیل ملکی قرارداد را تنظیم نماید و یا مثلا برای شراکت در ساخت و ساز حتما باید قرارداد در دفتر اسناد رسمی ومطابق قانون جدید تنظیم گردد تا اگر سازنده تاخیری در عملیات ساختمانی داشته باشد مالک زمین بتواند طبق قرارداد خسارت دریافت کند،و یا در مواردی بتواند قرارداد را فسخ کند. بنابر این بنده در جلسه دادگاه، به عبارت مندرج در توضیحات قرارداد،به شرح فوق ، استناد نمودم وبا توانستم با اخذ دستور فوری تخلیه ،ملک تجاری را تحویل موکل دهم .در این مرحله مستاجر نمیتواند درخواست سرقفلی نماید چرا که مستاجرین صرفا میتوانند طبق قانون موجر و مستاجر سال۵۶ سرقفلی ویا حق کسب و پیشه و تجارت ،دریافت کنند.در زمان تنظیم قرارداد طرفین هیچ اطلاعی از قوانین ندارند و به این موضوع اهمیتی نمیدهند ولی در زمان وقوع اختلافات ، متوجه قضیه و اهمیت قرارداد میشوند. موفقیت وکیل صرفا در دادگاه ایجاد نمیشود بلکه ابزار و وسیله کار وکیل، خصوصا در دعاوی ملکی،متن قرارداد طرفین میباشد،که باید تمام ضمانت های اجرایی حقوقی در ان قید شده باشد.وکیل بدون داشتن دلایل و قرارداد قوی،هرگز نمیتواند موفق شود،پس چه بهتر که از همان مراحل اول ،مالکین محترم به وکیل ملکی خود مراجعه نموده وتمام امور را بر عهده وکیل قرار دهند، و متقابلا وکیل باید برای هر کدام از موکلین خود پرونده ای تشکیل و تمام اقدامات خود را ثبت نماید،و یک نسخه از قرارداد های تنظیمی را پیوست پرونده خود قرار دهد،وتمام مدارک رادحداقل به مدت ۱۰سال نگه داری کند
سلام و درود در یک مورد موکل به دفتر بنده مراجعه نموده، و توضیح میدهد مالک ملک همجوار و همسایه دیوار به دیوار ایشان،در دادگاه شکایت نموده و میخواهد سند رسمی منزل ایشان را باطل کند ،علت،هم این است که در خصوص ۵۰متر از ملک ایشان دو سند رسمی صادر شده است .یعنی هم موکل سند رسمی دارد وهم شاکی و اداره ثبت در صدور اسناد، اشتباه کرده است . بنده از ایشان وکالت گرفتم و پس از مطالعه پرونده متوجه شدم که سند موکل زودتر از سند شاکی صادر شده است. اولین کاری که کردم استناد به لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض میباشد که میگوید دادگاههای حقوقی صلاحیت رسیدگی در تعارض اسناد رسمی را ندارند و در ابتدا باید هیات نظارت ماده ۲۵ اصلاحی مصوب ۱۳۱۷ قانون ثبت ، به موضوع رسیدگی کند، در این هیات تمام مدارک موکل در پرونده ثبتی مطالعه میشود و کارشناسان خبره ثبتی اظهارنظر میکنند ،و روش رسیدگی در اداره ثبت بسیار دقیق تر وعلمی تر از دادگاه میباشد زیرا یک مرجع تخصصی ملکی است،لذا دادگاه قرار عدم صلاحیت صادر نمود و شاکی مجبور میشود پرونده مطروحه را به اداره ثبت ارسال کند ،پس از رسیدگی ،، هیات نظارت اعلام میکند ایا دو سند موکل و شاکی با هم تعارض دارد و یا خیر ؟وایا موضوع دو سند همان ۵۰متر اختلافی هست یا خیر ؟ و در کل علت تعارض اسناد را کتبا اعلام میکند و به مالک ،اخطار میکند برای اقامه دعوی ظرف دو ماه در دادگاه اقدام کند وگواهی انرا بیاورد. مطلب بسیار مهم این است که بنده با ارسال پرونده به اداره ثبت توانستم از تمام امکانات علمی کارشناسان اداره ثبت و اعضای محترم هیات نظارت استفاده کنم و انها دقیقا ریشه و مبنای مالکیت موکل و اینکه چه کسی ابتدائا مالک ۵۰ متر شده را کتبا بیان میکنند واینکه کدام سند قانونی ، و طی مراحل ثبتی و قانونی خود،تنظیم شده و زمانیکه پرونده به دادگاه میرود کاملا اماده صدور رای میباشد در این مرجله بنده در دادگاه درخواست ابطال سند دوم که متعلق به شاکی است را مطرح نموده و دادگاه نیز طبق نظر کارشناسان اداره ثبت، حکم به ابطال سند شاکی در حد ۵۰متر میدهند ،به عبارت دیگر جای شاکی و خوانده عوض شده و در مرحله اول موکل، خوانده دعوی بود ولی پس از ارسال پرونده به اداره ثبت و بررسی کارشناسی ،موکل شاکی پرونده جدید میشود،و به راحتی سند شاکی باطل میشود.بنابر این پس از طی مراحل فوق ،بنده پرونده ابطال سند شاکی را مطرح نمودم. مطلب قابل تامل، این است که وکیل ملکی به قوانین ملکی کاملا اشراف داشته باشد و اینکه، نسبت به موضوع سابقه کاری داشته و بداند در اداره ثبت چگونه رسیدگی میشود واینکه هیات نظارت ماده ۲۵اصلاحی قانون ثبت چیست و اعضای ان چه افرادی هستند و چگونه موضوع به کارشناسان اداره ثبت ارجاع میشود،اساسا وکیل ملکی باید بداند چه مدارکی در پرونده اداره ثبت باید باشد و مراحل ثبت و تنظیم سند رسمی برای یک ملک چیست . در نهایت در دادگاه به نفع موکل حکم صادر کرد. در این پرونده دو سند رسمی در مقابل هم قرار گرفتند. حال اگر یکی از اسناد،عادی باشد روش رسیدگی و ابطال آن متفاوت میباشد،و حتی مرجع رسیدگی کننده ان فرق دارد.ابزار و دلایل اثباتی را باید در زمان خودش ارائه بدهیم،واینکه در ابتدا کجا شکایت کنیم،و چه دلایلی را در دادخواست بنویسبم و در جلسه اول چه ایراداتی بیان کنیم و هر ماده قانونی را در زمان خودش طی لایحه به دادگاه تقدیم نماییم ،وکیل ملکی باید تمام دفاعیات را کتبا و نه شفاها اعلام کند تا بتواند در مراحل بعدی مثلا، دادگاه تجدید نظر و دیوان عالی کشور استفاده کند.
سلام و درود فردی علیه موکل عنوان خلع ید و تخریب قسمتی از ساخت اقامه دعوی میکند ،چون موکل اشتباها حدود ۲۰ متر مربع وارددحریم و ملک شاکی شده ،وستون قسمتی از ساختمان خود را در این ۲۰متر ساخته است.دادگاه به استناد سند مالکیت شاکی میخواست علیه موکل حکم صادر کند ،که پس از ورود بنده در پرونده و اخذ وکالت ،به لایحه قانونی استناد نمودم،که با جمع چند شرط به جای حکم تخریب و خلع ید دادگاه حکم به اخذ قیمت و پول زمین صادر میکند ،در جلسه دادگاه به این لایحه استناد و شرایط انرا اثبات کردم اول اینکه ،موکل باید سهوا وارد ملک شاکی شده باشد و قصد تجاوز به ملک شاکی را نداشته باشد و مثلا به علت اشتباه در محاسبات ثبتی ،تصرف صورت گرفته باشد. دوم اینکه خسارات جزئی باشد وسوم اینکه باید پول ملک را طبق اخرین قیمت ان به شاکی پرداخت نمود در چنین شرایطی اگر حکم تخریب صادر شود موکل بسیار زیاد متضرر میشد. در اخر در دادگاه درخواست کارشناسی نمودم و کارشناس شرایط فوق را قبول نموده و اخرین قیمت ملک را تعیین مینماید و در اخر دادگاه محترم به جای حکم تخریب، حکم به پرداخت پول ۲۰ متر مربع ملک را به شاکی را صادر میکند به عبارت دیگر اگر حکم به تخریب ستون های ساختمان موکل صادر میشد ،خسارات هنگفتی به موکل ، وارد میگردید،لذا وکیل ملکی باید به تمام قوانین ملکی اشراف داشته باشد،و از انها در موقعیت خاص خود استفاده نماید. نام این قانون،،،:ماده واحده لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت به املاک مصوب ۱۳۵۸ میباشد. جالب اینکه دادگاه محترم در رای خود دستور میدهد که اسناد مالکیت طرفین اصلاح گردد، و موکل دیگر نیازی به طرح دعوی مجزا در این خصوص ندارد. متازسفانه هر ان احتمال دارد که بعضا در مواروی،ریاست محترم دادگاه از وجود جنین قانونی مطلع نباشد و به جای حکم فوق،حکم تخریب صادر کند و پس از صدور حکم دادگاه تجدید نظر به سختی میتوان حکم را نقض کرد وحتی اگر حکم اشتباه باشد ،تا پرونده بخواهد جریان قانونی خود را طی کند ،جکم اجرا میگردد. در بعضی از مواقع بازپرس یا قاضی کیفری ،ریاست دادگاه حقوقی را بر عهده میگیرد و نسبت به قوانین حقوقی کمتر از قوانین کیفری اطلاعات دارد، در این جا وکیل باید به ریاست محترم دادگاه کمک کرده ،و لوایح خود را در کمال صداقت تنظیم کند،خصوصا در جلسه اول دادگاه..
سلام و درود در زمان اختلافات ملکی مهمترین دلیل و سندی که دادگاه بر اساس ان رای صادر میکند ،قرارداد تنظیمی بین طرفین میباشد ،لذا شرایط و محتویات قرارداد بسبار مهم است ،وبیشتر موفقیت کاری بنده ،این است که بر اساس قراردادهایی شکایت میکنم که خود شخصا قراردادرا تنظیم نمودم.لذا نکات مهم در قرارداد به شرح ذیل است : اول، اینکه موکل خریدار است یا فروشنده،زیرا شرایط قرارداد بستگی به این دارد که موکل ملک را میفروشد یا می خرد دوم، ذکر نام طرفین با ذکر کد ملی و شماره موبایل. کپی کد ملی طرفین را پیوست قرارداد کنید. سوم، ذکر دقیق ادرس طرفین واینکه قید در صورت اختلاف طرفین،کدام دادگاه صالح به رسیدگی است.مثلا اگر موکل در اصفهان سکونت دارد ،مرقوم شود دادگاه اصفهان صالح به رسیدگی است. چهارم، اوصاف دقیق مورد معامله،با کلیه متعلقات و انشعابات،وذکر شود خریدار از اوصاف ان مطلع میباشد.کپی سند مورد معامله پیوست گردد و مالک ذیل انرا امضا کند پنجم، مبلغ قرارداد باید در چند قسط پرداخت گردد.یک قسط در زمان تنظیم قرارداد،دوم در زمان تحویل ملک و سوم در زمان تنظیم سند.حتما شماره چک در قرارداد ذکر گردد وچکها ثبت گردد.اگر چک صیادی اخذ شود در صورت عدم پرداخت وجه چک،تمام حسابهای صادر کننده توقیف میشود .حتما برای چکها ،ضامن معتبر از جمله کاسب خوش نام یا کارمند با حقوق بالا ،قرار دهید.کپی چکها پیوست قرارداد شود وصادر کننده ذیا انرا امضا کند. ششم، در قرارداد ذکر شود اگر به هر دلیلی هر کدام از چکهای فوق در سررسید پاس نشود قرارداد و معامله خود به خود و بدون نیاز مراجعه به دادگاه منفسخ و کان لم یکن تلقی میگردد و قرار دیگر اعتبار ندارد. هفتم، ذکر شود اگر فروشنده در فلان روز و ساعت در دفتر خانه شماره ....وادرس...نسبت به انتقال رسمی مورد معامله به نام خریدار اقدام نکند،و یا در تاریخ. مورد معامله را تحویل ندهد ،روزانه مبلغ ...تومان بابت وجه التزام به طرف مقابل پرداخت کند، هشتم، موارد فسخ قرارداد بسیار مهم است که بستگی به نظر طرفین دارد،مثلا عدم تحویل و یا عدم تنظیم قرارداد میتواند از موارد فسخ باشد. نهم، حتما برای رفع اختلافات یک نفر کارشناس معتبر و خبره را به عنوان داور خود انتخاب کنید.داور باید ذیل قرارداد را امضا کند وقید شود داور حق مصالحه و صلح و سازش دارد و میتواند نظر قطعی خود را از طریق اظهارنامه به طرفین ابلاغ کند.حتما قید شود ،نظر داور قطعی و غیر قابل اعتراض است. دهم، در قرارداد ذکر شود اگر در اینده کسی نسبت به مورد معامله ادعایی داشته باشد ،فروشنده شخصا باید پاسخگو باشد و نامبده اقرار میکند،ملک مورد معامله را به هیچ کسی واگذار نکرده یازدهم، حتما قرارداد در حضور شهود قرائت شود و همگی قرارداد را امضا کنند و در قرداد ذکر شود اثار قانونی قرارداد به فروشنده تفهیم شد دوازدهم، اگر ملک ورثه ای است حتما گواهی حصر وراثت باید پیوست قرارداد شود وهمگی قرارداد را امضا کنند.کپی کارت ملکی شهود پیوست قرارداد شود سیزدهم، قبل از تنظیم قرارداد باید ثابت گردد حدود اربعه نلک با حدود اربعه سند ان مطابقت دارد ،ملک توقیف نشده و اراد است.در ابتدا بنده سند ملک را تحویل محضر و کارشناس ثبتیدفتر میدهم تا قبل از هر چیزی تحقیقات انجام گردد.این مسئله بسیار مهم است،وحتی ملک معاینه محلی شده و از اهالی محل هم تحقیق میشود. موارد فوق در تمام قرارداد ها ذکر میشود ولی احتمال دارد طرفین قرارداد شرایط خاصی داشته باشند که در قسمت توضیحات مرقوم میگردد،خصوصا موارد فسخ یا انفساخ قرارداد بسیار مهم است
سلام و درود در صورتیکه موکل در ملک مشاعی ،شریک باشد ،یک وکیل خبره و باسابقه با توجه به وضعیت ونوع اختلافات موجود، تعداد شرکاء،و اوصاف ونحوه تصرفات شرکاء ،،یکی از تصمیم های ذیل را میتواند اتخاذ نماید: اول، طرح دعوی خلع ید مشاعی در این حالت از تمام متصرفین خلع ید شده و دادگاه ملک را تحویل هیچ یک از شرکاء نمیدهد ،مگر با توافق تمامی مالکین مشاعی دوم، درخواست افراز و تفکیک ملک ،طبق نظر کارشناس که حسب مورد میتوان درخواست افراز را در دادگاه یا اداره ثبت مطرح نمود. سوم، درخواست دستور فروش شش دانگ ملک از طریق مزایده ،و تقسیم وجه و ثمن آن مطابق سهم شرکاء. چهارم، تنظیم توافق نامه ، توسط تمامی شرکاء پنجم، مطالبه اجرت المثل از شریک متصرف ملک،طبق نظر کارشناس بنده با توجه به اینکه کدام راه منفعت موکل را در بر دارد ، اقدامات لازم به شرح ذیل را انجام میدهم،برای مثال: اگر طرف موکل تصرفات کاری یا تجاری در ملک داشته باشد ، باید دادخواست خلع ید مطرح نمود ،زیرا متصرف جهت ادامه تصرفات خود ،مجبور میشود طبق توافق کتبی به حقوق موکل احترام بگذارد و انرا پرداخت کند ،یا اجاره سهم موکل را پرداخت میکند،یا موکل در کار تجاری ،شریک میشود. اگر یکی از شرکاء بدون عملیات تجاری فقط ملک را تصرف نموده باشد،،دادخواست مطالبه اجرت المثل را مطرح میکنم خصوصا مدت تصرفات ایشان زیاد باشد. اگر موکل بخواهد به شراکت خود پایان دهد ،از طریق دادگاه و قانون افراز ،دستور فروش شش دانگ را طبق نظر کارشناسی اخذ میکنم،اگر موکل توان خرید داشته باشد از طریق شخص ثالث شش دانگ را در زمان اجرای مزایده خریداری میکنم. گاها شرکاء اقوام نزدیک بوده و طبق توافق نامه یا کل ملک اجاره داده میشود،یا جهت احداث بنا ،قرارداد پیمانکاری تنظیم میشود. در هر صورت در املاک مشاعی هیچ وقت نباید با یک روش اقدام نمود وحتما باید وضعیت شخصی و مالی موکل ،ونحوه تصرفات طرف و ...را لحاظ نمود، و در هر لحظه موکل را در جریان امور قرار دهد. مطلب بسیار مهم این است که : در ابتدا باید بررسی شود ایا ملک مشاعی سند رسمی دارد یا خیر؟ واینکه کاربری ملک چبست؟،ایا مسکونی است یا کشاورزی؟ در مواردی خاص که ملک مرغوب بوده ومتراژ ان زیاد باشد ،از تمامی مالکین مشاعی جهت افراز و تقسیم ملک، وکالت گرفته وپس از مراجعه به اداره ثبت و سایر ارگانها و ادارات برای شرکا سن د رسمی تک برگ اخذ میکنم. در دفتر کار بنده انبوهی از احکام و صلح نامه ها در ارتباط با املاک مشاعی وجود دارد ،معیار منافع مالی و معنوی موکل است که در این راستا اقدامات لازم انجام ّّ شد. با تشکر و قدردانی
سلام و درود متاسفانه در اکثر مواقع بدهکاران که قصد مخفی کردن اموال خود را دارند،با قصد فرار از دین،اموال و املاک خود را به نام اقوام ونزدیکان خود از جمله: ،مادر،پدر،برادر،وخواهر به صورت رسمی انتقال میدهند.طلبکاران پس از اقامه دعوی و صدور حکم قطعی، و در زمان اجرای حکم و استعلام از اداره ثبت اسناد واملاک،متوجه میشوند ،بدهکار املاک خود را به افراد فوق الذکر رسما واگذار نموده،ومال دیگری برای توقیف و مزایده وجود ندارد و نمیتوانند طلب خود را وصول نماید. در این مرحله بنده،دادخواست ابطال سند ، علیه بدهکار و فردی که ملک به ایشان واگذار شده است ،مطرح مینمایم. برای اثبات فرار از دین ،وکیل ملکی باید با بررسی متن سند رسمی، نحوه انتقال ملک ، سمت منتقل الیه ،مبلغ ثمن و ...دلایل فرار از دین را در متن دادخواست مرقوم کند. مطلب مذکور بسیار مهم است ؛ زیرا در صورت عدم موفقیت در پرونده، موکل نمیتواند طلب خود را وصول کند و احتمال دارد طلب موکل قسطی شود،وبا توجه به تورم اقتصادی وافزایش بی رویه قیمت دلار ،موکل بسیار متضرر میگردد. بنده در دادخواست تقدیمی به دادگاه به موارد ذیل اشاره میکنم، تا ثابت شود فروشنده که بدهکار به موکل میباشد ، قصد فرار از دین داشته است: اول،،،اینکه بدهکار ملک را مثلا به مادر خود واگذار کرده است،تا بعدها بتواند،یا ملک را مسترد نماید یا از طریق مادر خود ملک را بفروشد و ثمن معامله را دریافت کند دوم،،،اینکه خریدار ریالی به فروشنده پرداخت نکرده است که معمولا در معاملات صوری بدین نحو، عمل میکنند، سوم،،،اینکه شرایط معامله بسیار کوتاه و اندک نوشته شده است، مثلا زمان و تاریخ تحویل ملک، ضمانت و وجه التزام که در اکثر قرارداد ها نوشته میشود ،در سند مذکور مرقوم نشده است. جهارم،، در قرارداد ، موارد فسخ یا انفساخ وجود ندارد و یا مواردی مانند تعیین داور برای رفع اختلافات احتمالی، مشخص نشده است. ینجم،،،بهتر است فردی به خریدار ادعایی تماس گرفته و تقاضای خرید ملک را نماید، در این صورت نامبرده اقرار میکند،مالک واقعی شخص بدهکار میباشد ،تماس گیرنده میتواند به عنوان شاهد در دادگاه شهادت بدهد ،که به ان شهادت بر اقرار میگویند. ششم،،،بررسی شود قرارداد در چند نسخه تنظیم شده است،زیرا قرارداد های صوری در دو نسخه تنظیم نمیشود و صرفا یک نسخه بوده و اصل آن در اختیار بدهکارقرا میگیرد. هفتم،،حتما در دادخواست تقدیمی، تقاضای مواجهه حضوری خواندگان با شهود ، و خواهان پرونده را مطرح نمایید تا خصوص موارد فوق از خریدار ادعایی سوالات متعدد پرسیده شود ،از این طریق تعارض گویی خواندگان وشهود احتمالی انها در دادگاه ثابت میگردد. نهم،،معمولا قرارداد های صوری شاهد ندارد،که میتوان به این نکته نیز اشاره کرد. در نهایت موارد فوق واینکه، وکیل چگونه بتواند جلسه دادگاه را ،کنترل نماید، همگی موجب صدور حکم به نفع موکل خواهد بود و موکل پس از ان میتواند ملک را توقیف و به مزایده بگذارد. مسئله بسیار مهم این است، که وکیل ملکی بتواند نظر ریاست محترم دادگاه را در اولین جلسه دادرسی به خود جلب نماید،در صندلی ردیف اول بشیند و با صدای رسا و شمرده متن لایحه خود را قرائت نماید و سوالات از قبل تعیین شده را از خواندگان بپرسد. وکیل ملکی، علاوه بر اینکه باید سواد حقوقی بالایی داشته باشد ،باید بتواند دادگاه را کنترل نموده ،و جان کلام ودلایل خود را در ۲۰ دقیقه ارائه دهد. وکالت هنر بیان حقوقی است، و فطعا هر وکیلی باید فن بیان خوبی داشته باشد ،و الا در سنوات،کاری خود به مشکلات متعدد برخورد میکند
سلام و درود اساسا در املاک مشاعی که طبق نظر اداره ثبت قابل افراز نمیباشد،شریک ومالک مشاعی میتواند دستور فروش شش دانگ ملک را طبق نظر کارشناسی ،از طریق مزایده را اخذ کند ،هر چند سایر مالکین مشاعی رضایت و تمایلی برای فروش سهم خود، نداشته باشند. در یک مورد ،شریک موکل درخواست دستور فروش داده و در نهایت قرار میشود ملک طبق نظر کارشناسی به فروش برسد،در حالی که ملک بسیار مرغوب بوده و ارزش بالایی داشته، و رویه کارشناسان محترم دادگستری نیز این است که حدود ۷۰درصد ارزش واقعی ملک را براورد مینمایند،وبعضا شریک مشاعی با این تاکتیک میخواهند سهم شریک خود را با قیمت پایین خریداری نمایند.پس از قیمت گذاری ملک ،اجرای احکام تاریخ مزایده را مشخص و به طرفین ابلاغ میکند. بنده شخص ثالثی را به عنوان خریدار وارد پرونده نمودم،تا شریک و طرف مقابل نتو اندملک را با ۷۰درصد قیمت واقعی خریداری نماید،لذا حتما باید حدود ده روز قبل مزایده ده درصد از قیمت کارشناسی را به صندوق دادگستری واریز نموده و فیش پرداختی، پیوست پرونده کنید. موکل نیز با مراجعه به چندین مشاور املاک از قیمت واقعی ملک اطلاع پیدا میکند ،بنابر این در تاریخ مزایده که بسیار مهم است باید قیمتی پیشنهاد کنید که ۱۰۰درصد برنده مزایده شوید والا موکل میلیارد ها تومان،متضرر میشود،اینجاست که تجربه کاری ،واشراف به رویه عملی مزایده به کمک وکیل می اید ،بنده متعدا و مکرا با مدیران محترم اجرای احکام ،که معمولا مزایده ها را برگزار میکنند ،تحقیق و سوال نمودم که برای موفقیت در مزایده معمولا چند درصد باید ، بالاتر از قیمت کارشناسی ،پیشنهاد قیمت بدهیم، طبق اظهارات مدیر محترم پیشنهاد قیمت برای املاک کشاورزی، تجاری و مسکونی متفاوت میباشد و اینکه خریداران ملک ،چه افرادی هستند،بعضا مشاورین املاک وارد مزایده شده و از اب گل الود میخواهند ماهی بگیرند. نتیجه انکه طبق شرایط خاص هر پرونده باید قیمتی پیشنهاد بدهیم که به فکر سایر خریداران نمیرسد و یا به نحوی برخورد نماییم که تمایل چندانی برای خرید ملک نداشته و اینکه از قیمت واقعی ملک هیچ اطلاعی نداریم،در پرونده فوق با مشورت قبلی و تحقیق ، قیمت مناسبی ارائه داده موکل از طریق شخص ثالث برنده مزایده میشود،واین بدین معناست که ملک مثلا ۸۰متر مربع تجاری در منطقه مثلا عباس اباد اصفهان ،حدود دو الی ۳میلیارد تومان برای موکل سود اوری دارد. جان کلام اینکه در دعاوی افراز و دستور فروش املاک مشاعی،وکیل خبره حقوقی و ملکی نیاز است ،که حتی بداند در زمان ارائه قیمت و در زمان مزایده چگونه عمل کند و قطعا وکیل باید از قیمت واقعی ملک،واینکه خریداران چه افرادی میباشند، اطلاعات صحیخ و کافی داشته باشدو بداند که ایا سایر خریداران از طرف شریک وارد شده اند ،یا اینکه مشاورین وبنگاه معاملاتی میباشد که بدین شیوه املاکی را خریداری میکنند. بنابر این ، اساس و مهمترین قسمت کار ،ارائه قیمت مناسب میباشد، که هم در مزایده برنده شویم و هم موکل متضرر نشود، عمده فعالیت وکیل ده روز قبل از اجرای مزایده است که باید تحقیقات خود را انجام دهد،،قیمتی که مشاور املاک پیشنهاد میدهد با یک فردی که تخصص ملکی ندارد بسیار فرق دارد . وکیل ملکی باید ،از نحوه کار و روش افراد ، اطلاعات کافی داشته باشد ،حتی وکیل باید در این خصوص از مشاورین املاک تحقیقات لازم را انجام دهد که معمولا همکاران انها چند درصد بیشتر از قیمت کارشناسی،ارزیابی و قیمت میدهند. بنده در پرونده های مشابه بدین روش عمل میکنم،و اکثرا ،در مزایده موفق شده ایم. با تشکر و قدردانی
سلام و درود بر خود لازم دانستم، قبل ارائه موفقیت های کاری خود،روش وعلت صدور احکامی که به نفع موکلین صادر شده است را بیان نمایم: اصولا قوانین مربوط به املاک اعم از شهری یا خارج از محدوده شهر،کشاورزی،مراتع،املاک بایر ،دایر،،موات ،تجاری،املاک تحت کاربرهای دولتی،اموزشی پارک ها،شهرداریها ،ساخت زیر ساخت های شهری،جاده و اتوبانباغ ها،وغیره بسیار متنوع میباشد که هر کدام رویه عملی خاص خود را دارد. لذا وکیل ملکی باید تیم خاص خودش را داشته باشد و حتما با کارشناسان خبره ملکی، اعم از ثبتی،کشاورزی،و...در ارتباط باشد،حتی باید با سردفتر اسناد رسمی در ارتباط باشد تا از روش ثبت املاک و نحوه استعلامات ملکی اطلاعات لازم را کسب نماید. بنابر این بنده به عنوان مدیر گروه،در زمان مراجعه موکلین،در ابتدا: اول،،صحبت و درخواست موکل را ثبت مینمایم. دوم،،،مدارک و دلایل موکل بررسی میگردد تا مشخص شود ایا دلایل و مدارک کافی و محکمه پسند هستند یا خیر؟ سوم،،ملک توسط کارشناس مورد نیاز معاینه میگردد. چهارم،،جلسه مشترک بین کارشناسان و وکلا تشکیل و موضوع بررسی میگردد تا با چه روش و چه دادخواستی در مراجع قضایی اقدام گردد. پنجم،،بعضا قبل هر کاری از طریق سردفتر اسناد رسمی خصوص ملک موکل استعلامات لازم انجام میشود ویا از طریق تامین دلیل پرونده اداره ثبت یا شهرداری یا جهاد کشاورزی و یا زمین شهری و...مطالعه میشود. ششم،،در مورد هر ملک باید تحقیق محلی شود که ایا معارض دارد یا خیر. هفتم،،در اخر با موکل قرارداد کاری تنظیم و میزان موفقیت کاری ،با توجه به مدارک و تحقیقات انجام شده تقدیم وتماما در متن قرارداد ذکر میشود و نحوه اخذ حق الوکاله صحبت میشود. هشتم،،متن دادخواست تنظیم و دوباره با گروه ،موضوع بررسی و پس از تایید نهایی دادخواست به مراجع قضایی ارسال میشود. نهم ،،حتی پس از ثبت دادخواست باید توجه داشته باشیم پرونده به کدام شعبه دادگاه ارسال میشود ،زیرا در موارد خاص نظر دادگاهها حقوقی با یکدیگر فرق داشته و هر شعبه رویه و نظر خاص خود را دارد.این مرحله بسیار مهم میباشد ،و وکیل باید طبق تجربه های کاری خود مطلع باشد که شعبه مربوطه چه استدلالی مثلا در مورد خلع ید دارد و ایا برای صدور حکم خلع ید سند تک برگ لازم است ویا بنچاق کفایت میکند. دهم،،گاها در مورد املاک و یا مراجع و ارگانهای دولتی، بخشنامه و یا ایین نامه خاصی وجود دارد که اخیرا اعلام شده و وکیل با مشورت مثلا با وکلا یا نمایندگان وکارمندان حقوقی فلان ارگان دولتی ،سوالات لازم را انجام دهد،این مهم باید به تدریج و قبل از طرح هر دعوی انجام شود،و یا وکیل با در اختیار داشتن فلان کتاب یا سایت حقوقی اطلاعات خود را کامل نماید. نتیجه کلام اینکه،با این روش احتمال برد و صدور حکم به نفع موکل بسیار زیاد خواهد بود. بنابر این انچه وکیل ملکی را موفق میکند،اطلاعات کافی،روش کار مناسب،داشتن تیم و گروه ملکی،مشورت و استعلامات لازم قبلی،وبه روز بودن اطلاعات میباشد،که اینجانب به عنوان مدیر گروه حقوقی ابدالی،جوشقانی،سعی نمودم روش فوق را در تمام پروندهای خود اعمال و رعایت نمایم.متعاقبا با ذکر نوع خاص از ارباب رجوعان وشرح ماجرا ،موفقیت کاری خود را تقدیم عزیزان خواهم کرد .قبل از هر چیز از دوستان و اعضای محترم تقاضا دارد لینک فرا وکلا را برای دوستان و اقارب و همکاران خود ارسال فرمایید تا همه بتوانند از اطلاعات تقدیمی نهایت استفاده را بنمایند،خصوصا برای مشاورین املاک،شرکت های ملکی ،وافرادیکه در ارتباط با املاک مشغول کار و خدمت می باشند با نهایت تشکر و قد
سلام و درود اساسا در قوانین موضوعه ایران، دولت برای امور عام المنفعه ،و یا نظارت وکنترل املاک دولتی ،در کمسیون های مختلف،و در ارگانهای دولتی، املاک را دولتی تشخیص داده و اداره ثبت و اسناد ، سند ملک را به نام دولت ثبت و تنظیم مینماید.مانند: شهرداریها،کمسیون ماده ۱۲،و غیره. لذا بنده در طول سنوات و تجربه ۲۴ساله خود دعاوی متعدد علیه شهرداری،و یا سازمان و نهاد و ارگانهای دولتی اقامه نموده، که یا ملک مسترد شده و سند باطل گردیده،و همچنین مالکیت موکل اعاده واثبات میگردد و یا طبق قانون ، معوض و قیمت ملک طبق نظر کارشناسی دریافت می گردد. در این راستا بنده نمیتوانم به یک یا دو مورد خاصی اشاره نمایم ،و در کل بنده احکام متعدد و شایسته ای در این خصوص از مراجع قضایی، اخذ نموده ام که همگی بایگانی شده و موجود است که در صورت مراجعه ارباب رجوعان تقدیم میگردد. مهم این است که وکیل ملکی بابد: اول، نسبت به قوانین موضوعه ایران کاملا اشراف داشته باشد. دوم،نسبت به رویه عملی دادگاههای حقوقی اطلاعات کافی داشته باشد. سوم، حتی وکیل باید بداند دادگاههای محل اشتغال خود، که دعاوی ملکی رسیدگی می کنند، با چه روش حقوقی و چه استدلالی رای صادر میکند و حداقل چتدین مورد از احکام صادره ان دادگاه را از قبل مطالعه نماید. چهارم ،وکیل ملکی حتی باید از ایین نامه و بخشنامه های ملکی،ونظر فقها واحکام شرعی ،اطلاعات کافی داشته باشد. پنجم،اسناد و مدارک ،دلایل،وسابقه و نحوه تصرفات موکل را بررسی نماید، تا هنگام تنظیم دادخواست و طرح دعوی ، هیچ گونه اشتباهی نکند. ششم، وکیل ملکی ، باید قبل از هر گونه طرح و اقامه دعوی،با کارشناسان مربوطه، از جمله کارشناس ساختمان، معماری،املاک کشاورزی یا تجاری مشورت لازم را انجام دهد،ومدارک و دلایل موکل را تقویت و بررسی کند. موارد فوق نتیجه تجربیات ۲۴ساله بنده است،وبه این دلیل است که موکلین به اینجانب اعتماد نموده و بنده را به عنوان وکیل خود انتخاب میکنند چرا که هر گونه اشتباه میتوانند موجب ورود خسارات هنگفت وغیر قابل جبران به موکل گردد وحتما وکیل باید تجربه کاری در خصوص املاک،و مستغلات داشته باشد. علاوه بر موارد فوق و دعاوی دولتی، شهرداریها،جهاد کشاورزی، پیمانکاری دولتی، سازمان زمین شهری ،جنگل بانی،زمین های موات،بایر ،دایر، مراتع ، ماده ۱۰۰شهرداری، اداره اب ، و غیره بنده در دعاوی اشخاص علیه یکدیگر از جمله: خلع ید مشاعی،اثبات مالکیت، تنفیذ اسناد، فسخ قرارداد، انفساخ ، تنظیم تمامی قرارداد های ملکی اعم از قرارداد و دعاوی اجاره مالک و مستاجر، سرقفلی، حق کسب و پیشه وتجارت مصوب سال ۵۶ و سال ۷۶،تقسیم نامه،مشارکت در ساخت، قرارداد پیمانکاری ،تخلیه، دعاوی مالک و مستاجر،ابطال سند و شکایت فروش مال غیر و کلاهبرداری ملکی ،،تعارض اسناد ، قانون تعیین تکلیف و صدور سند رسمی برای املاک ،اختلاف ورثه وتقسیم ماترک هیئت نظارت ،افراز و تقسیم ملک ،دستور فروش و افراز،تصرف عدوانی،اجرت المثل ، و بسیاری از دعاوی دیگر، که اینجانب به صورت تخصصی در زمینه های فوق کار کرده و مشغول به خدمت میباشم ،که رزومه کاری خود را میتوانم به ارباب رجوعان محترم در صورت درخواست تقدیم نمایم. در دفتر وکالت بنده وکلا، تحت مدیریت و نظارت اینجانب در امور ملکی کار می کنند،به نحوی که در صورت تحقبق از افراد خبره حقوقی ویا، مشاورین معاملات ملکی مراتب را تایید مینمایند.تمامی پرونده های قبلی به ترتیب تاریخی در بایگانی دفتر بنده وجود دارد که گاها به عنوان منبع ،مورد استفاده قرار میگیرد. با تقدیر و تشکر
